Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettait jusqu'à récemment de déduire les amortissements du bien de ses revenus locatifs, sans que cela n'impacte la plus-value à la revente. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cet avantage. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location viennent réduire le prix de revient du bien, augmentant mécaniquement la plus-value imposable. Explications.
Rappel : le LMNP et l'amortissement
Le loueur en meublé non professionnel est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, il peut déduire de ses revenus locatifs l'ensemble des charges : intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion… mais aussi l'amortissement du bien immobilier et du mobilier. Concrètement, un bien acquis 200 000 € s'amortit sur 30 à 40 ans, soit environ 5 000 à 6 500 € de charges déductibles par an — sans décaissement réel.
Cet amortissement réduit voire annule la fiscalité sur les loyers perçus, ce qui faisait du LMNP réel l'un des régimes fiscaux locatifs les plus attractifs de France. C'est précisément cet avantage que la réforme 2025 est venue encadrer.
Le calcul de la plus-value avant la réforme
Avant le 15 février 2025, la plus-value d'un LMNP était calculée comme pour n'importe quel particulier : prix de cession moins prix d'acquisition (majoré des frais d'achat et des travaux). Les amortissements déduits pendant la période locative n'entraient pas dans l'équation. Un propriétaire ayant déduit 80 000 € d'amortissements sur 15 ans revendait comme si ces déductions n'avaient jamais existé.
Exemple avant réforme
Bien acheté 200 000 € (+ 16 000 € de frais), revendu 300 000 € après 15 ans. Amortissements déduits : 90 000 €. ➜ Plus-value brute = 300 000 - 216 000 = 84 000 € ➜ Après abattements 15 ans (IR 60 % + PS 16,5 % réduits) : fiscalité limitée ➜ Les 90 000 € d'amortissements ne sont pas taxés à la revente.
La réforme de 2025 : la réintégration des amortissements
L'article 24 de la loi de finances pour 2025 change la donne pour toutes les cessions intervenues à compter du 15 février 2025. Désormais, le prix de revient du bien est diminué des amortissements déduits pendant la période LMNP. En d'autres termes, les amortissements passés viennent augmenter la plus-value imposable au moment de la vente.
La plus-value se décompose alors en deux parties : la plus-value dite "classique" (entre le prix d'achat et le prix de vente) qui bénéficie des abattements pour durée de détention, et la fraction correspondant aux amortissements réintégrés, qui n'est PAS éligible à ces abattements — elle est taxée au taux plein, quelle que soit la durée de détention.
La nouvelle formule de calcul
| Composante | Avant réforme | Après réforme (depuis 15/02/2025) |
|---|---|---|
| Prix de revient | Prix d'achat + frais + travaux | Prix d'achat + frais + travaux − amortissements déduits |
| Plus-value brute | Prix de vente − prix de revient | Prix de vente − prix de revient (donc plus élevée) |
| Abattements durée | Sur toute la plus-value | Sur la plus-value hors amortissements réintégrés uniquement |
| Taxation amortissements | Aucune à la revente | 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % au taux plein |
Les abattements pour durée de détention (partie classique)
La fraction "classique" de la plus-value (hors amortissements réintégrés) continue de bénéficier des abattements habituels.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Plus de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Simulation chiffrée : l'impact concret
Cas concret après réforme
Achat : 200 000 € + 16 000 € frais = prix de revient initial 216 000 € Amortissements déduits sur 15 ans : 90 000 € Prix de vente : 300 000 € Nouveau prix de revient : 216 000 − 90 000 = 126 000 € Plus-value brute totale : 300 000 − 126 000 = 174 000 € Décomposition : • Partie "classique" : 300 000 − 216 000 = 84 000 € → après abattements 15 ans : environ 20 % d'IR et PS effectifs • Amortissements réintégrés : 90 000 € → taxés à 36,2 % (pas d'abattement) Impôt sur amortissements : 90 000 × 36,2 % = 32 580 € Impôt sur partie classique (après abattements 15 ans) : ≈ 10 500 € Total taxes : ≈ 43 000 € contre ≈ 10 500 € avant la réforme ➜ Surcoût fiscal : + 32 500 €
Les exceptions : qui échappe à la réintégration ?
La réforme prévoit des exceptions importantes. Sont exclues de la réintégration des amortissements, les cessions portant sur des biens situés dans des résidences avec services agréées :
- Résidences étudiantes agréées
- Résidences seniors non médicalisées agréées
- Établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)
- Résidences de tourisme d'affaires classées
Ces biens, souvent acquis via des dispositifs comme Censi-Bouvard ou sous-loués à des gestionnaires spécialisés, conservent l'ancien régime de faveur. La réintégration ne s'applique pas non plus aux biens cédés avant le 15 février 2025, quelle que soit la date de signature du compromis.
Quid de la taxe sur les plus-values élevées ?
Pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive s'ajoute : de 2 % (entre 50 000 et 100 000 €) jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 €. Avec la réintégration des amortissements, davantage de cessions LMNP franchiront ce seuil.
Quelles stratégies envisager ?
- Anticiper la cession : évaluer l'impact fiscal avant de signer un mandat de vente
- Optimiser le prix de vente pour absorber le surcroît fiscal
- Opter pour la location nue si le bien n'est pas encore loué meublé : les amortissements ne sont pas pratiqués en location nue (revenus fonciers)
- Étudier le basculement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) pour les contribuables éligibles : régime des plus-values professionnelles avec exonération possible sous conditions
- Consulter un notaire avant toute cession pour sécuriser le calcul et optimiser la stratégie
L'essentiel à retenir
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP réel augmentent la plus-value taxable à la revente. La fraction réintégrée est taxée à 36,2 % sans abattement pour durée de détention. L'impact peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros. Une simulation précise avec votre notaire avant toute mise en vente est indispensable.