Face à la crise du logement et aux prix immobiliers inaccessibles dans les zones tendues, le Bail Réel Solidaire (BRS) s'impose comme une "troisième voie" entre la location et la propriété classique. Créé par ordonnance en 2016, il dissocie le foncier du bâti pour rendre la propriété accessible à ceux qui en seraient autrement exclus.
Le principe : dissocier le foncier du bâti
Dans un BRS, l'acquéreur devient plein propriétaire de son logement (le bâti), mais loue le terrain à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) pour une durée de 18 à 99 ans. Le terrain représentant souvent 30 à 50 % du prix total d'un bien, son exclusion du prix d'achat permet une réduction de 15 à 40 % selon les zones.
Conditions d'éligibilité
- Plafonds de ressources (proches des plafonds PSLA, selon la zone et la composition familiale)
- Primo-accédants généralement requis (pas propriétaire dans les 2 dernières années)
- Résidence principale obligatoire pendant toute la durée du bail
- Logement neuf (TVA à 5,5 %) ou ancien selon les OFS
Les avantages concrets
| Avantage | Détail |
|---|---|
| Prix réduit | 15 à 40 % sous le marché (terrain exclu) |
| TVA réduite | 5,5 % sur les logements neufs en BRS |
| Frais de notaire réduits | Assiette de taxation limitée au bâti |
| Prêt à taux zéro | Cumulable avec le PTZ dans la limite des plafonds |
| Stabilité | Bail renouvelable, protection contre la spéculation |
Revente : un cadre encadré
L'OFS dispose d'un droit de préemption à la revente. Le prix de cession est plafonné selon une formule indexée : il ne peut pas flamber avec le marché. L'objectif est de maintenir l'abordabilité pour les futurs acquéreurs. Le bail est transféré au nouvel acquéreur, qui doit lui aussi respecter les conditions d'éligibilité.
Le rôle du notaire dans un BRS
Le notaire authentifie le bail emphytéotique avec l'OFS et l'acte de vente du logement. Il vérifie la conformité légale de l'ensemble de l'opération, publie les actes au service de publicité foncière, et accompagne l'acquéreur dans la compréhension de ses droits et obligations — notamment lors de la revente.
Différence avec un logement social
Le BRS n'est pas du logement social : vous êtes pleinement propriétaire de votre logement, vous pouvez le transmettre à vos héritiers (sous conditions), le louer (sous conditions), le modifier. La seule contrainte porte sur le prix de revente et la continuité de l'obligation d'occupation principale.
BRS dans le Vaucluse
Le BRS se développe en PACA. Renseignez-vous auprès des communautés de communes et des bailleurs sociaux locaux pour savoir si des programmes BRS sont en cours dans votre secteur. Votre notaire peut vous orienter vers les OFS actifs dans la région.